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Contrato de arrendamiento en Colombia: guía y modelo descargable

Descubre cómo redactar un contrato de arrendamiento en Colombia y descarga un modelo práctico para hacerlo fácilmente. ¡Infórmate aquí!

Un contrato de arrendamiento en Colombia es el documento que regula el uso de una vivienda urbana a cambio de un canon fijo, y debe ajustarse a la Ley 820 de 2003. Esa norma lo define como el acuerdo por el que una parte concede a otra el goce de un inmueble destinado a vivienda, mientras la segunda paga un precio determinado.

El contrato puede ser verbal o escrito, pero la propia ley recomienda dejarlo por escrito para evitar disputas sobre plazos, reparaciones o el valor del canon. Si busca redactarlo ya mismo, más abajo encontrará un modelo corto y anotado, además de enlaces a formatos oficiales publicados por alcaldías y por la Caja de Vivienda Popular.

Antes de firmar cualquier documento, revise que incluya estos puntos:

  • Identificación completa de arrendador y arrendatario, con cédula y dirección.
  • Descripción exacta del inmueble, incluida la dirección y el estrato.
  • Canon de arrendamiento, forma de pago y fecha de vencimiento mensual.
  • Plazo del contrato y condiciones de prórroga.
  • Inventario de bienes o mejoras existentes al momento de la entrega.

Dato legal clave: la Ley 820 de 2003 prohíbe expresamente que el arrendador exija depósitos, cauciones o garantías reales en dinero para vivienda urbana. Si un contrato incluye esa cláusula, es nula de pleno derecho.

Puntos clave

Un contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia debe seguir la Ley 820 de 2003, incluir las cláusulas mínimas exigidas y nunca contemplar depósitos en efectivo como garantía.

Punto Detalles
Ley aplicable La Ley 820 de 2003 rige forma, plazo, canon y terminación de todo contrato de vivienda urbana.
Plazo por defecto Si no se pacta término, la ley entiende que el contrato dura un año con prórroga automática.
Depósitos prohibidos Ningún contrato puede exigir depósitos en efectivo como garantía real; use fiador o codeudor.
Documentar todo El acta de entrega con fotos y los comprobantes de pago son la prueba clave ante cualquier disputa.
Publicar sin costo Viviendalista permite publicar el inmueble en arriendo sin pagar por el aviso mientras prepara el contrato.

Tabla de contenidos

Checklist rápido de las cláusulas mínimas para un contrato de arriendo válido

Antes de firmar, compare el documento contra esta lista. Si falta alguno de estos puntos, no lo firme sin corregirlo primero.

  • Identificación de las partes: nombre completo, cédula, dirección y datos de contacto de arrendador y arrendatario.
  • Descripción del inmueble: dirección exacta, matrícula inmobiliaria si aplica, y estado general al momento de entrega.
  • Canon y forma de pago: valor mensual, fecha límite de pago y medio (transferencia, consignación, efectivo).
  • Plazo pactado: duración del contrato y qué pasa si ninguna parte avisa antes de que termine.
  • Servicios públicos: quién los paga y cómo se prorratean si el inmueble es compartido.
  • Responsabilidad por reparaciones: distinción clara entre reparaciones locativas (a cargo del arrendatario) y estructurales (a cargo del arrendador).
  • Inventario y firmas: listado de bienes entregados, mejoras existentes y firma de ambas partes al final.

Si el contrato no menciona depósitos en efectivo como garantía, mejor. Esa cláusula viola directamente la ley y expone al propietario a reclamos.

¿Qué regula exactamente la Ley 820 de 2003?

La Ley 820 de 2003 es la norma que rige todos los contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Sustituyó el régimen anterior contenido en el Código Civil para este tipo de inmuebles y fijó reglas claras sobre forma, duración, canon y terminación.

El artículo 2 define el contrato como aquel en que una parte, llamada arrendador, se obliga a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda a otra parte, llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar un canon. El artículo 3 permite que el contrato sea verbal o escrito, pero exige que, como mínimo, se acuerden el nombre e identificación de las partes, la identificación del inmueble, el precio y la forma de pago del canon, y el término de duración.

La ley protege el carácter social de la vivienda urbana y anula cualquier cláusula que imponga garantías no permitidas, según el análisis de cláusulas abusivas realizado por la Universidad Autónoma de Bucaramanga. Un contrato que pacte depósitos en dinero como garantía real queda viciado desde el origen, sin importar que ambas partes lo hayan firmado.

Los puntos que más generan dudas están repartidos en artículos concretos:

  • Artículo 16: prohíbe depósitos o cauciones en dinero que constituyan garantía real.
  • Artículo 18: fija el tope del canon en relación con el valor comercial del inmueble.
  • Artículo 20: regula cómo y cuándo puede reajustarse la renta.
  • Artículos 21 a 26: establecen las causales y el procedimiento para terminar el contrato.

El Decreto 3130 de 2003 complementa la ley en aspectos operativos, como el manejo de servicios públicos cuando el inmueble está sujeto a copropiedad. Para consultar el texto completo artículo por artículo, el gestor normativo de la Función Pública mantiene la versión vigente actualizada.

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento si no se pacta plazo?

Un contrato escrito da más seguridad que uno verbal porque deja constancia de lo acordado en caso de conflicto. Aun así, la ley no obliga a que sea escrito: lo verbal también es válido siempre que existan pruebas del acuerdo, como comprobantes de pago o testigos.

Sobre la duración, aplican estas reglas:

  1. Si las partes pactan un plazo específico, esa duración rige el contrato sin más.
  2. Si no se pacta ningún término, la Ley 820 aplica una regla supletoria: se entiende que el contrato dura un año.
  3. Al vencer el plazo, si ninguna parte manifiesta su intención de terminarlo con la anticipación exigida, el contrato se prorroga automáticamente por períodos iguales al inicial.

Esto tiene consecuencias prácticas. Si usted arrienda un apartamento sin firmar nada y sin discutir plazos, la ley asume que el contrato dura un año contado desde que empezó a pagar el canon. Pasado ese año, si ni usted ni el propietario avisan con la anticipación que exige la norma, el contrato sigue vigente por otro período igual, sin necesidad de firmar nada nuevo.

Consejo profesional: anote la fecha exacta de inicio del contrato en un lugar seguro (correo, mensaje de texto o el propio documento). Esa fecha es la que determina cuándo empieza a correr el plazo de prórroga o de terminación.

Obligaciones del arrendador y del arrendatario según la ley

La mayoría de los conflictos entre propietarios e inquilinos nacen de una confusión: nadie definió por escrito quién responde por qué. La ley reparte las cargas de forma razonablemente clara.

Arreglos en la zona debajo del fregadero del apartamento

El arrendador debe entregar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso pactado, mantenerlo en ese estado durante la vigencia del contrato y responder por las reparaciones estructurales o necesarias que no dependan del uso normal del inquilino. También debe garantizar el goce pacífico del inmueble, lo que significa no interrumpir arbitrariamente el uso ni entrar sin aviso previo.

El arrendatario, por su parte, debe pagar el canon en las fechas pactadas, cuidar el inmueble como si fuera propio, asumir las reparaciones locativas (las que resultan del uso diario, como una llave dañada o una pared rayada) y pagar los servicios públicos cuando el contrato así lo establezca. También debe respetar las normas de convivencia del edificio o conjunto si aplica.

  • Entregar el inmueble en buen estado (arrendador).
  • Realizar reparaciones estructurales (arrendador).
  • Pagar el canon puntualmente (arrendatario).
  • Asumir reparaciones locativas menores (arrendatario).
  • Pagar servicios públicos según lo pactado (arrendatario).

Consejo profesional: elabore un acta de entrega con fotos y firma de ambas partes al inicio del contrato, y repita el ejercicio al finalizar. Es la prueba más sencilla y efectiva para evitar reclamos sobre el estado del inmueble.

¿Cuánto puede cobrarse de canon y cómo se actualiza?

El canon de arrendamiento en Colombia tiene un límite legal claro: el artículo 18 de la Ley 820 fija que no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble, salvo excepciones específicas como bienes con destinación mixta. Este tope aplica al momento de fijar el precio inicial, no de forma retroactiva sobre contratos ya vigentes.

Para actualizar la renta año tras año, siga estos pasos:

  1. Verifique si el contrato incluye una cláusula de reajuste anual (lo habitual es referenciarlo al índice de precios al consumidor, el IPC).
  2. Aplique el reajuste solo después de que se cumpla un año de vigencia del contrato, tal como exige el artículo 20.
  3. Notifique el nuevo valor por escrito al arrendatario antes de la fecha de pago siguiente.

Sobre los comprobantes, guarde siempre constancia de cada pago: transferencia, recibo firmado o consignación bancaria. Si el arrendador se niega a recibir el canon, la ley permite la consignación extrajudicial: usted deposita el dinero en un banco a nombre del arrendador y notifica esa consignación, lo que le libera de responsabilidad por mora mientras se resuelve el desacuerdo.

Dato legal clave: ningún depósito en efectivo puede sustituir esta figura. La consignación bancaria es el único mecanismo válido cuando el propietario rechaza el pago sin justificación.

Subarrendar o cederle el contrato a otra persona: qué dice la norma

La regla general es sencilla: ni el subarriendo ni la cesión del contrato son posibles sin autorización expresa del arrendador, según el artículo 17 de la Ley 820. Esto aplica tanto si quiere alquilar una habitación a un tercero como si planea cederle todo el contrato a otra persona antes de que termine el plazo.

Subarrendar sin ese permiso escrito es una de las causales más comunes para que el arrendador termine el contrato de forma anticipada, incluso si el arrendatario está pagando puntualmente. La ley no distingue entre subarriendos parciales o totales: ambos requieren consentimiento explícito.

Si usted es propietario y quiere permitir subarriendo bajo ciertas condiciones, puede incluir una cláusula como esta:

“El arrendatario podrá subarrendar parcialmente el inmueble únicamente con autorización previa y escrita del arrendador, quien podrá negarla sin necesidad de justificación, y en ningún caso el subarriendo eximirá al arrendatario original de sus obligaciones frente a este contrato.”

Consejo profesional: si autoriza un subarriendo, deje constancia por escrito de esa autorización con fecha y firma. Un permiso verbal es difícil de probar si surge un conflicto meses después.

Cómo redactar un contrato de arrendamiento paso a paso

Redactar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana no requiere ser abogado, pero sí requiere orden. Siga esta secuencia al completar cualquier plantilla:

  1. Identificación de las partes: nombre completo, número de cédula, dirección y teléfono de arrendador y arrendatario. Si hay un fiador o codeudor, sus mismos datos.
  2. Objeto del contrato: dirección exacta del inmueble, tipo de propiedad (apartamento, casa, apartaestudio) y destinación (vivienda familiar, vivienda compartida).
  3. Canon y forma de pago: valor mensual en pesos colombianos, fecha límite de pago y medio de pago aceptado.
  4. Duración: fecha de inicio, plazo pactado y condiciones de prórroga.
  5. Servicios públicos: quién asume cada servicio (energía, agua, gas, internet) y cómo se reparte si hay copropiedad.
  6. Inventario: listado detallado de muebles, electrodomésticos o mejoras entregadas junto al inmueble.
  7. Firmas: de ambas partes y, si aplica, del fiador o codeudor.

Para las cláusulas más sensibles, la redacción concreta importa. Sobre reparaciones locativas, una frase clara evita malentendidos: “El arrendatario asumirá las reparaciones derivadas del uso normal del inmueble, mientras que las reparaciones estructurales o por vicios ocultos serán responsabilidad del arrendador”. Sobre visitas al inmueble durante la vigencia del contrato: “El arrendador podrá visitar el inmueble previo aviso de al menos 24 horas, salvo situaciones de emergencia”.

Si el inmueble admite mascotas, dígalo explícitamente; si no, también. La ambigüedad en este punto genera más quejas de vecinos de las que uno esperaría. Sobre terminación anticipada, especifique el plazo de preaviso y si existe alguna compensación.

Guarde siempre como anexos el acta de entrega firmada, los recibos de pago y cualquier comunicación relevante sobre reparaciones. Estos documentos, según explican firmas especializadas en la materia como Barrios Durán Abogados, son la prueba que realmente pesa si el conflicto llega a instancia judicial.

¿Dónde descargar una plantilla oficial de contrato de arrendamiento?

No necesita partir de cero. Varias entidades públicas colombianas publican formatos gratuitos que ya incorporan los requisitos de la Ley 820.

  • La Alcaldía Municipal de Belalcázar publica un formato de contrato de arrendamiento listo para adaptar a casos generales de vivienda urbana.
  • La Caja de Vivienda Popular ofrece un modelo formal con cláusulas tipo y un anexo de acta de entrega, pensado para procesos de reasentamiento pero perfectamente útil para arriendos comunes.

Use un modelo corto cuando arriende una habitación o un espacio dentro de una vivienda compartida; en esos casos basta con las cláusulas mínimas de la ley. Opte por un modelo ampliado cuando el inmueble tenga varios servicios prorrateados, mejoras costosas o inquilinos múltiples, porque ahí conviene detallar más el inventario y las responsabilidades.

Firmar el contrato ante notario no es obligatorio, pero le añade fuerza probatoria si algún día necesita ejecutarlo judicialmente. Guarde siempre una copia editable en formato .docx o .odt para poder actualizar cláusulas de un contrato al siguiente.

Modelo de contrato de arrendamiento corto y explicado

Este ejemplo cubre lo esencial. Cada cláusula lleva una nota breve sobre su propósito.

Cláusula primera. Partes. Identifica al arrendador y al arrendatario con nombre completo y cédula. Nota: sin esto, el contrato carece de validez para reclamar ante terceros.

Cláusula segunda. Objeto. Describe el inmueble arrendado, su dirección y destinación exclusiva a vivienda. Nota: evite descripciones vagas como “el apartamento”; incluya dirección completa.

Cláusula tercera. Canon y pago. Fija el valor mensual, la fecha de pago y el medio aceptado. Nota: nunca incluya aquí un depósito en efectivo como garantía; es nulo por ley.

Cláusula cuarta. Duración. Establece fecha de inicio y plazo pactado, o remite a la regla de un año si no se especifica. Nota: sea explícito sobre el aviso de terminación anticipada.

Cláusula quinta. Servicios públicos. Detalla quién paga cada servicio. Nota: si el inmueble está en copropiedad, aclare también la cuota de administración.

Cláusula sexta. Reparaciones. Distingue reparaciones locativas de estructurales. Nota: esta es la cláusula que más disputas evita cuando está bien redactada.

Cláusula séptima. Inventario. Lista los bienes entregados. Nota: adjunte fotos con fecha como anexo.

Cláusula octava. Firmas. Cierra el contrato con firma de ambas partes y, si aplica, del fiador.

Consejo profesional: evite copiar cláusulas de plantillas genéricas sin revisar si mencionan depósitos, cauciones o garantías reales en dinero. Esas cláusulas son las que más frecuentemente terminan siendo declaradas abusivas o nulas.

Descargue la versión editable en .docx desde los modelos oficiales de la Caja de Vivienda Popular y adapte cada campo a su caso concreto. La firma manuscrita o digital de ambas partes basta para que el documento tenga fuerza probatoria; la notarización es un paso adicional, no un requisito de validez.

Modelo de contrato de arrendamiento corto y explicado — overview diagram

Cómo terminar el contrato y qué hacer si hay incumplimiento

El arrendador puede terminar el contrato antes de que finalice el plazo pactado solo por causales específicas: falta de pago del canon, subarriendo no autorizado, destinación del inmueble para un uso distinto al pactado, o necesidad justificada de recuperarlo para uso propio. El arrendatario, por su parte, puede terminarlo anticipadamente si el arrendador incumple con reparaciones estructurales o afecta el goce pacífico del inmueble.

Los plazos de preaviso importan tanto como la causal misma. En los casos donde la ley permite terminación sin culpa del arrendatario (por ejemplo, para recuperar el inmueble para vivienda propia), suele exigirse un preaviso de tres meses y una indemnización equivalente a tres meses de canon.

Si surge un desacuerdo, la ruta práctica es esta:

  1. Notificación escrita: comunique la causal y el plazo con claridad, guardando copia.
  2. Conciliación: intente un acuerdo directo o a través de un centro de conciliación antes de acudir a instancias judiciales.
  3. Consignación extrajudicial: si el conflicto es por pago, deposite el canon en el banco y notifique al arrendador.
  4. Acción judicial: si nada de lo anterior resuelve el conflicto, el proceso de restitución de inmueble o de cobro puede iniciarse ante un juez civil municipal.
  • Guarde cada comunicación por escrito, incluso los mensajes de texto o de WhatsApp.
  • No abandone el inmueble sin dejar constancia formal de la entrega, aunque el conflicto esté resuelto.

Errores comunes al redactar contratos y cómo evitarlos

La mayoría de las disputas que llegan a instancia judicial nacen de contratos mal redactados, no de mala fe. Estos son los fallos más frecuentes.

  • Cláusulas ambiguas sobre reparaciones: escribir “el arrendatario mantendrá el inmueble en buen estado” sin distinguir entre reparaciones locativas y estructurales deja la puerta abierta a interpretaciones opuestas.
  • Falta de inventario: sin un listado firmado de bienes entregados, es imposible probar qué existía al inicio del contrato.
  • Comprobantes de pago perdidos: pagar en efectivo sin recibo es la forma más rápida de perder una disputa sobre mora.
  • Canales de notificación indefinidos: si el contrato no dice cómo deben comunicarse las partes (correo, WhatsApp, carta física), cualquier aviso de terminación puede ser cuestionado.

Consejo profesional: si el arrendatario planea hacer mejoras (pintar, instalar estanterías fijas, cambiar accesorios), incluya una cláusula de autorización previa por escrito. Así evita disputas sobre quién asume el costo de esas mejoras al terminar el contrato.

Una nota sobre el uso responsable de las plantillas

Una plantilla resuelve el noventa por ciento de los casos comunes, pero no sustituye la asesoría personalizada cuando el caso se complica: propiedades con varios copropietarios, contratos con destinación mixta (vivienda y comercio) o disputas ya escaladas.

Si su situación entra en alguna de esas categorías, consulte a un abogado antes de firmar. Para el resto, un modelo bien completado, con inventario, comprobantes y cláusulas claras sobre reparaciones, cubre lo que la ley exige y evita la mayoría de los conflictos que hemos visto repetirse. El modelo descargable de este artículo es un buen punto de partida.

Publicar o buscar el inmueble mientras prepara el contrato

Antes de firmar, alguien tiene que encontrar el inmueble o encontrar al inquilino. Ahí es donde entra Viviendalista: a diferencia de los portales grandes, que cobran por cada aviso publicado, aquí puede publicar uno o varios inmuebles en arriendo sin pagar por listarlos, en cualquier ciudad del país.

Viviendalista

Si es propietario, puede anunciar su apartamento o casa directamente, sin necesidad de ser inmobiliaria. Al escribir el anuncio, aproveche para dejar claras las condiciones que luego irán en el contrato: canon, servicios incluidos y duración esperada, tal como aparece en publicaciones reales del portal en Bogotá o Medellín. El interesado le escribe directamente a usted para coordinar la visita; Viviendalista no interviene en la negociación.

Si en cambio administra varios inmuebles como inmobiliaria, revise las opciones para publicar múltiples propiedades y empiece a recibir contactos de interesados hoy mismo.

Fuentes

Recomendación